§6.如何选择经营场所

6．1 可供选择的经营场所种类 

　　自购或自建写字楼，租用写字楼。

　　 ● 企业办公楼选址注意事项 

　　市场定位 

　　一个企业从选址工作开始，一定要从企业的特性来做定位，它主要由几个部分组成。 

　　第一，企业形象。金融企业，可能会到金融街，因为离企业的商家和管理机构，离同行业企业都很近。IT企业可能会喜欢中关村，因为中关村是IT企业集散地。作为贸易公司、广告公司，可能到CBD，因为CBD有他们的客户群体。 

　　第二，分区服务。从整个公司的经营和管理、从提高效率方面来讲，如果跟自己的客户离得很近，或者说与客户同在一个屋檐下，交流的时间缩短，效率得以提高，从而帮助提高在行业里的竞争力，提高生产力。 

　　第三，竞争环境。很多企业非常在乎，要不要跟最大的竞争对手在一起？企业的考虑不同选择会不会。 

　　第四，商业氛围。企业比较关注一个区域的整体商务氛围，随着中关村西区的开发，还有配套的优质物业，再加上政府经济建设提高和酒店等相关配套设施的提高，中关村的商务环境会越来越好。(详情请参阅《写字楼荟》杂志第5期，《选写字楼先要选商圈》；《写字楼荟》杂志第6期《海淀区·跨国企业在华研发投资首选地》以及《信息大全·中关村地区商圈评论》) 

　　租赁或者购买 

　　当企业选择写字楼时，首先要考虑是去租或是买。因为无论租或是买对于企业来讲都是一种地产投资。作为企业固定资产投资中最重要的活动，因其具有高投入性和长期性，直接影响着企业的财务成本、现金流及股东投资回报率，因而每一项房地产投资都必须引起企业最高管理者的高度重视。所以在选择之前，一定要慎重考虑。详情请参阅《写字楼荟》杂志第6期《租赁or购买？――房地产投资决策的基本方法》。 

　　硬件设施 

　　选楼除了考虑形象和匹配以外，大厦的硬件也非常重要。 首先是选择适合本企业的户型，因为户型对于企业选择写字楼来说，其好坏决定着企业是否节省成本，是否便于企业内部沟通，是否利于能源利用或者建设企业文化。（详细方法请参阅《写字楼荟》第6期《如何评价写字楼户型优势》） 

　　其次，大厦的结构也很重要，如无柱式结构的大厦，非常有利于企业的开放式办公。并且无柱的设计、基本趋于方形的设计，办公面积利用率会很高。而柱距如果比较近，密度较大，则不是一个好的结构。垂直管井是一个容易被忽视的设置。有些企业需要通过卫星电缆，它的宽度和厚度，都远远超过普通的网络线，当这类企业发展很快，面积需要扩充，但同层却没有地方可扩时，垂直管井就非常有用，可以帮助把上下两个办公室连接到一起。 

　　IT企业，特别是作为研发的企业，对楼板的承重、电力要求非常高，这些在企业选楼时都应该关注。 

　　户型。 

　　软件价值 

　　重点强调三点： 

　　(1) 邻居群体。企业选择物业，从某种程度上说可以提高企业的形象。置身到一个高知名度的邻居群体当中，会让人觉得本身也是很好的企业。 

　　(2) 办公室功能的灵活性。如果企业成长很快，买办公室，要考虑如果将来一旦扩充，现在的办公室是不是可以转型作其他功能使用。 

　　(3) 历史与文化。这个方面可以提高企业本身的文化，是塑造品牌的一个基础，一个渊源。 

　　配套设施 

　　因为员工是企业赖以生存和发展的基础，是增长公司业绩，增加营业收入，使得企业更上一个台阶的重要源泉。所以，员工对配套设施的需求需要放到较高的地位来考虑。 

　　员工的公共交通问题要重点考虑，除此之外，如邮局、快递服务、银行、旅行社、餐馆、酒店，是不是离机场很方便，这些也都是需要考虑的配套设施。 

　　员工也会很注重在什么样的环境里办公，不同的办公环境会使员工的心情不同。 

　　另外员工餐厅、健身房、淋浴房，这些都可看做员工福利的一部分。 

　　成本控制 

　　这是每一个企业在选楼的时候最最关心的问题。 

　　企业选址并不是简单的支付租金或者一笔不菲的首付款，买点办公家具，然后就是大大方方搬进新楼，因为一个好的成本控制不在于租金价格的低廉，而在于企业整个搬家运作技巧当中，进行综合成本的控制，做到最大利益化。（详情请参阅《写字楼荟》第5期《如何计算企业办公成本》） 

　　写字楼购买和租赁中的法律问题 

　　房地产涉及的金额巨大，无论购买还是租赁，无论自用还是投资，任何企业都十分关注在这个过程当中遇到的法律问题。无论是开发商的资信，签订合同的阶段，还是企业自身利益的保障都将对企业产生举足轻重的影响。所以，写字楼购买和租赁中的法律问题自然也是各企业所十分关注的。 

6．2 中关村写字楼概况（office.zgc.gov.cn）

　　中关村广场（西区）及周边 

　　政府规划:

　　根据规划，中关村科技园区从现在起，力争用10年左右的时间，建成世界一流的科技园。目前开始建设的中关村广场，总占地51．44公顷，地上规划建筑面积约100万平方米，地下50万平方米，建设总投资规模在150亿元以上，是未来高科技产业的管理决策、研究开发、产品和技术的展示中心；高科技资本市场中心；高科技产品、技术、人才和信息的交流中心；是中关村科技园区的商务中心。 

　　市政成熟度:

　　大批高档写字楼处于在建阶段。中关村广场周边水、电、气、暖、通讯、道路等设施成熟，中关村广场自身的市政条件也已基本形成。 

　　交通状况:

　　中关村广场的对外交通将以清洁燃料公共交通和轨道交通为主，辅以私人机动车和自行车；内部采用闭合的机动车道路网，即地下交通管廊，沿中关村广场周边设置了15个出入口，形成有序的中低速交通系统。沿周边车道，各主要地块建筑物地下均有停车场，严格控制公共建筑区地上停车。中关村广场周边设置了若干自行车停放点，禁止非机动车日间进入中关村广场。各建筑物地下1―2层均可贯通，中关村广场周围有20多条公交路线通往周边地区。另外，规划中的地铁10号线（火器营至宋家庄）和9号线在中关村广场周边分别设有站点。 

　　写字楼聚集度：

　　属于中关村高档写字楼最密集的地区，供给总量接近200万平方米。 

　　甲级项目主要有：

　　瀚海国际大厦、中关村金融中心、理想国际大厦、蓝星大厦、辉煌时代大厦、新奥特e中芯科技大厦、普天大厦、天创大厦、CEO、中关村电子信息大厦、CEC大厦、银科大厦、海淀商业大厦、创富大厦；另外还有左岸工社、中关村大厦、长远天地、鼎好电子城、海龙大厦等建筑年限较早或中等档次的项目。 

　　楼宇品质及价位:

　　中关村广场甲级写字楼规模普遍在5万平方米以上，销售价格一般在14000―18000元/平方米之间，租金报价在5―7.5元/平方米·天之间，中关村广场周边项目价格主要集中在11000―14000元/平米之间（商住项目价格在8000―10000元/平方米之间），租金报价为3.5―5元/平方米·天。 

　　沿线主要大型机构:

　　海淀图书城、海淀医院、海淀法院。 

　　大型公建项目和商务配套项目:

　　家乐福超市、大型地下停车场、电子商铺，以及规划中的五星级酒店、高档商住公寓和消费娱乐场所。 

　　企（行）业聚集度:

　　虽然目前入住企业很少，中关村西区的写字楼目标客户定位是：国际国内知名高科技企业、金融机构、商贸公司。 

　　写字楼市场表现:

　　新东方、百度等知名企业签约进驻，中关村广场写字楼开始全面投放市场。 

中关村广场（西区）及周边售盘